Покупка жилья становится все более недоступной?

Предпосылки отмены долевого строительства

Владимир Путин на совещании с членами правительства поручил разработать трехлетний план по отказу от долевого строительства. В СМИ уже пишут о том, что это решение может привести к росту цен на жилье. Однако, последствия могут быть более глобальными.

Для начала стоит разобраться, почему назрело такое решение? В первую очередь, это, конечно, рост числа обманутых дольщиков. Так, только за первые 6 месяцев этого года количество возбужденных уголовных дел в сфере долевого строительства превысило 400. По разным источникам, общее количество обманутых дольщиков в России варьируется от 35 до 95 тысяч человек, и эта угрожающая цифра растет с каждым годом. Причем меняется и география — если раньше участники долевого строительства, оставшиеся без жилья, регистрировались только в крупных городах-миллионниках, то сейчас такие случаи фиксируются и в небольших городах, в основном в Хакасии, Туве и других регионах Сибири и Дальнего Востока.

Проблема обманутых дольщиков неоднократно обсуждалась в правительстве. В частности, предлагалось введение компенсационного фонда, из средств которого недостроенные дома могли быть достроены или выплата компенсаций вложившимся в недостроенное жилье.

Однако сейчас все идет к тому, что будет выбрано более радикальное решение — полный отказ от долевого строительства.

Как появилось «долевое» в России

Отметим, что покупка жилья на начальной стадии строительства — идея не новая. Такой метод покупки жилья, доступный тем, кто не может купить его за наличные деньги или оформить ипотечный кредит, появился еще в 80-х годах прошлого века в Европе. На Западе этот рынок за более чем три десятка лет неплохо отрегулирован. В России же такой метод приобретения жилья начал появляться в 90-х годах в разгар экономического кризиса, и до сих пор эта сфера недостаточно отрегулирована — количество обманутых дольщиков неуклонно растет. По всей стране как грибы растут недострои, портящие внешний вид городов и ломающие судьбы людей. Все это привело к тому, что эксперимент, получивший название «покупка долевого», хотят прикрыть совсем. Однако, как в таком случае приобретать жилье людям, не имеющим возможности купить готовые квартиры?

Как получить жилье в России

Известно, что в СССР квартиру мог получить любой гражданин, нуждающийся в жилплощади, имеющий работу и стоящий в очереди на получение жилья. Многочисленные государственные предприятия, заинтересованные в привлечении рабочей силы, активно строили квадратные метры для своих сотрудников.

Жилье действительно активно строилось и предоставлялось нуждающимся. Во время перестройки его можно было приватизировать и получить в собственность. Сейчас же ситуация в корне другая: заботу о получении жилья государство переложило на население. Конечно, определенные группы могут рассчитывать на получение жилья от государства или крупных предприятий — это военные, узкие специалисты, сироты, ветераны военных действий и др. Однако, большая часть населения вынуждена рассчитывать только на свои силы.

К сожалению, покупку жилья в нашей стране сложно назвать доступной. Так, в Сибирском федеральном округе в 1 квартале 2017 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья, согласно данным министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России составляет 34 770 рублей при средней зарплате 32 343 рубля. Таким образом, на покупку однокомнатной квартиры в 40 квадратных метров в СФО жителю Сибири со «средней» зарплатой придется отдать 43 (!) своих месячных зарплаты. Весьма внушительная цифра, не правда ли? Поэтому самый логичный способ — накопить на покупку квартиры — весьма проблематичен.

Можно оформить ипотечный кредит на покупку жилья. По данным ЦБ РФ на 1 октября 2017 года средняя ставка по ипотеке в СФО составляет 11,14%. Соответственно, при такой ставке срок ипотечных кредитов составляет десятки лет — и сегодня это наиболее доступный для большинства способ покупки жилья. Однако, большая часть «ипотечников» вынуждены отдавать значительную часть дохода банкам за обслуживание и погашение банковского долга, и ограничения на приобретенную квартиру снимаются только после полностью выплаченного кредита и процентов по нему, которые часто значительно превышают первоначальную сумму долга.

Покупка «долевого» жилья на стадии строительства, таким образом, остается одним из наиболее оптимальных способов приобретения жилья. Стоимость квартиры на начальном этапе строительства может быть на 40% ниже стоимости готовой квартиры. Поэтому низкая цена привлекает множество людей рискнуть и купить квартиру на «стадии котлована». К сожалению, далеко не все дома доходят до стадии «готового жилья», что приводит к тому, что люди, вложившие свои «кровные», остаются без денег и без дома. Часто на долевое также оформляются ипотечные кредиты, что приводит к ситуациям, когда люди годами платят за недострой.

Что делать тем, кого обманули?

По всей России проходят акции, устраиваемые обманутыми дольщиками. Люди, оставшиеся без денег и без жилья, пытаются привлечь внимание властей к своей проблеме. Люди вынуждены договариваться с банками, которые требуют возврата долгов, выданных на покупку долевого, а тем временем недостроенные дома сами себя не строят.

В правительстве уже обсуждали идею введения компенсационного фонда, которое могло бы стать решением всех проблем с обманутыми дольщиками. Многочисленным строительным компаниям предлагалось выплачивать определенную сумму в фонд, из средств которого, в случае, если дом не будет достроен, можно было бы привлечь других застройщиков, которые бы достроили дом или возместить средства дольщикам, вложившимся в «недострой». Тем не менее, по каким-то причинам этот вариант не стал основным.

К чему приведет отмена «долевого»?

События последних лет говорят о том, что поручения президента в нашей стране принято исполнять, а это значит, что долевое с большой долей вероятности действительно отменят.

Специалисты говорят о том, что это приведет к росту цен на жилье, которые и так нельзя назвать низкими. Возможно, правительство пойдет по пути уменьшения процентных ставок по ипотеке и компенсации из средств государства кредитным организациям для снижения рисков и предоставления возможности получения ипотечных кредитов тем, кому сейчас они недоступны. Но это также может привести к росту цен на недвижимость, что компенсирует снижение процентных ставок. Станет жилье доступнее или нет, покажет время, однако перспектив к реальной возможности покупки жилья широкому кругу населения со средним и ниже среднего уровнем доходов без снижения уровня жизни по-прежнему не видно.

Антон Мишуткин