Отмена льготной ипотеки: что со ставками и ценами

Возросший спрос на льготную ипотеку повлиял на увеличение стоимости жилья на первичном рынке и усилил разрыв цен на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Правительством было приняторешение не продлевать программу после 1 июля 2024 года. Какие предложения сейчас есть на рынке для желающих купить квартиру и насколько они интересны?

Юлия Чаленко, заместитель управляющего Отделением Красноярск Банка России, рассказала, что происходит в сфере ипотечного кредитования. 

Начнем с того, что уже произошло на рынке жилья.Как льготная программа изменила ипотечное кредитование?

Льготная ипотека была драйвером развития ипотечного рынка последние четыре года. За 2023-й ипотечный портфель в Красноярском крае вырос на 29%. В ситуации повышения спроса нас беспокоил разрыв между стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. В июне 2024 года средняя ценаквадратного метра в новостройке края была на треть выше, чем на вторичном рынке. Этот дисбаланс опасен. Он провоцирует формирование переоценённого залога в банках и снижает доступность жилья. Заемщик, имеющий трудности с платежами, даже после продажи квартиры может остаться должным банку. Поясню на примере. Человек купил у застройщика квартиру за 10 млн рублей, но его жизненные планы или финансовая ситуация через какое-то время изменились. Продает квартиру он уже на вторичном рынке. Вырученных денег не хватает, чтобы погасить остаток кредита. Это грозит тем, что можно лишиться квартиры и остаться должным банку. Думаю, что в такую ситуацию никто не хочет попасть.

Как на рынок повлияла отмена льготной ипотеки? Возможен ли ее повторный запуск?

Мы не ожидаем повторного запуска безадресной льготной ипотеки. Это был антикризисный инструмент, который вводился первоначально на 6 месяцев в 2020 году и потом неоднократно продлевался. Тогда льготная ипотека работала на поддержание экономики.

Что меняется для заемщиков. Для тех, кто до этого ориентировался на рыночную ипотеку, ничего, они также будут следить за ставками, которые предлагают банки на сегодняшний день. Те же, кто претендовал на льготнуюипотеку, могут посмотреть программы, которые продолжают действовать, или подождать, когда ипотека станет дешевле. Эта ситуация возможна, когда инфляция снизится. Вспомните 2017, 2018, 2019 годы, когда инфляция была вблизи 4%: не было подобных льготных программ, при этом рыночные ставки по ипотеке были ниже 10%. В какой-то момент они до 8% опускались, были 9% в среднем. Необходимо переломить текущую ситуацию с инфляцией. Если инфляция опустится до 4%, то и процентные ставки по кредитам, в том числе по ипотеке, вернутся на умеренные уровни, которые мы наблюдали в прошлом.

ЦБ усложнил для банков работу с закредитованными заемщиками, введя макропруденциальные надбавки. Кого это коснется? 

Закредитованным заемщикам будет сложнее оформить новый кредит. Мы наблюдали накопление рисков на ипотечном рынке: почти половина кредитов в России в IV квартале 2023 года выданы заемщикам с показателем долговой нагрузки 80% и более, то есть они более 80% своих доходов отдают на обслуживание кредитов. Это много. И это означает, что у нас быстро растет число потенциально уязвимых людей и семей – в случае любых финансовых сложностей они рискуют не справиться с платежами. Более того – разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках существенно вырос. Макропруденциальные надбавки не запрещают выдачу подобных кредитов с высоким риском, но дестимулируют такую практику, делают их более затратными для банков с точки зрения влияния на их капитал. Иными словами, банку для того, чтобы выдать ипотеку заемщику с высокой закредитованностью и низким первоначальным взносом, необходимо иметь приличный запас капитала на случай возникновения проблем у заемщика. Мы надеемся, что эти меры будут способствовать охлаждению рынка и рассчитываем на то, что уже в 2024 году темпы его замедлятся. И для понимания — процентные ставки по рыночной ипотеке зависят не от макронадбавок, а от действующей ключевой ставки, риск-профиля самого заемщика и политики банков. 

РИА Новости в последнем исследовании провели аналитику роста цен на жилье в регионах РФ, где Красноярск оказался в лидерах. С чем это может быть связано? 

Жилье в нашем регионе очень востребовано, Красноярский край активно развивается, инвестпроекты реализуются, промышленность растет. Люди покупают здесь квартиры, связывают свое будущее с краем. А спрос влияет на цену. При этом стоимость самой ипотеки в регионе находится на общероссийском уровне.

В текущей ситуации людям, которые собирались взять ипотеку, стоит подождать? 

Тут каждый принимает решение сам. Сейчас идет рост зарплат, и это наталкивает людей на мысль, что они справятся с более дорогой ипотекой. Важную роль сегодня у заемщиков играет ежемесячный платеж, люди оценивают уже не столько объем самого кредита, сколько именно платежи — будут ли они им по силам. 

Необходимо просчитать свою финансовую состоятельность, чтобы платеж по кредитам не превышал 50% дохода, предусмотреть риски в будущем. Если есть возможность подождать, может и есть смысл. Обратите внимание на процентные ставки по вкладам – сегодня они вполне комфортные, и сумма, накопленная на первоначальный взнос, может принести неплохой доход. Но, еще раз повторюсь, в вопросах приобретения недвижимости с помощью залоговых средств, следует начинать с себя. 

Также не стоит забывать, что льготная ипотека на новостройки была не единственной программой. В стране продолжают действовать другие выгодные предложения. Семейная ипотека (ставка до 6%) продлена до 2030 года, её условия смягчены – например, теперь она доступна семьям с одним ребенком до 6 лет включительно. Остались также предложения для IT-специалистов, сельских жителей, военных. 

Фото: Пресс-служба Красноярского отделения Центробанка

Дополнительная информация

Кстати, в 2019 году законом было закреплено право ипотечных заемщиков обратиться за реструктуризацией кредита — так называемыми ипотечными каникулами. В законе говорится, что в случае ухудшения финансового положения при определенных условиях заемщик может обратиться к кредитору с требованием об установлении льготного периода сроком до 6 месяцев. В течение этого времени он может по своему выбору приостановить платежи по договору или уменьшить их размер. После выхода с ипотечных каникул ежемесячный платеж не увеличивается. Удлиняется срок кредитования, в дополнительные месяцы переносятся пропущенные платежи. Воспользоваться такими каникулами можно только один раз, и это не отразится негативным образом на кредитной истории заемщика.

Статистика

Ипотечный портфель жителей края на 1 июня 2024 года – 390 млрд рублей, за 12 месяцев прирост — 22%. 

Средняя стоимость жилья в крае в июне 2024 года на вторичном рынке — 96 тыс. рублей за квадратный метр, на первичном — 127 тыс. рублей за квадратный метр. В апреле 2020 года (старт льготной ипотеки) средняя стоимость жилья в новостройке была 60 тыс. рублей за квадратный метр.